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随着城市化进程的加快，老旧小区逐渐成为城市发展的短板，改造老旧小区是提高城市居民生活质量、促进城市可持续发展的重要任务。

第一章 概  述

一、项目概况

1.1 项目名称：最新版大纲老旧小区改造项目（评审）

1.2 建设地点：***

1.3 建设目标和任务：

(1)提升居住环境：改善老旧小区的公共设施和绿化环境，提高居住品质。

(2)改善交通条件：优化老旧小区的交通网络，提高道路、停车等基础设施水平

(3)推动绿色发展：引入可再生能源、节能环保技术，促进老旧小区绿色能源利用和低碳生活

(4)提升社区服务：增加社区配套设施，如养老院、托儿所等，满足居民多样化需求。

1.4 建设规模与内容：

(1)小区内室外管网更换及新建:供水管网更换及新建，排水管网维修供热管网更换及新建。

(2)小区内场地改造:小区绿化改造工程，小区硬化工程(路面、人行道路缘石)。

(3)小区内公共服务设施改造:小区大门改造，小区围墙维修，健身器材更换，路灯安装，监控系统安装，车档系统安装，垃圾桶安装:

(4)楼体改造:小区楼体屋面防水维修改造，小区门房维修改造，住宅楼落水管更换，单元门禁系统改造，单元楼照明、住户下水改造。

1.5 建设周期：12个月，从2024年03月到2025年02月。

1.6 投资规模和资金来源：

1、投资估算

本项目总投资2300.00万元，建设投资小计1977.95万元，其中工程费用1647.63万元，工程建设其他费用228.24万元，预备费102.08万元；流动资金322.05万元。

2、资金筹措

项目总投资2300.00万元，全部由企业自筹解决。

1.7 建设模式

1.8 主要技术经济指标

二、企业概况

三、编制依据

1、《中华人民共和国可再生能源法》；

2、《关于进一步加强老旧小区改造工程建设组织管理的意见》；

3、《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》；

4、《“十四五”时期老旧小区改造规划》；

5、其他有关的国家、地方产业发展规划。

四、主要结论和建议

第二章  项目建设背景、需求分析及产出方案

一、项目建设背景

一、政策背景

《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》指出，城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程，对满足人民群众美好生活需要、推动惠民生扩内需、推进城市更新和开发建设方式转型、促进经济高质量发展具有十分重要的意义。

（一）明确改造对象范围。城镇老旧小区是指城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。各地要结合实际，合理界定本地区改造对象范围，重点改造2000年底前建成的老旧小区。

（二）合理确定改造内容。城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类3类。

1. 基础类。为满足居民安全需要和基本生活需求的内容，主要是市政配套基础设施改造提升以及小区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等。其中，改造提升市政配套基础设施包括改造提升小区内部及与小区联系的供水、排水、供电、弱电、道路、供气、供热、消防、安防、生活垃圾分类、移动通信等基础设施，以及光纤入户、架空线规整（入地）等。

2. 完善类。为满足居民生活便利需要和改善型生活需求的内容，主要是环境及配套设施改造建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等。其中，改造建设环境及配套设施包括拆除违法建设，整治小区及周边绿化、照明等环境，改造或建设小区及周边适老设施、无障碍设施、停车库（场）、电动自行车及汽车充电设施、智能快件箱、智能信包箱、文化休闲设施、体育健身设施、物业用房等配套设施。

3. 提升类。为丰富社区服务供给、提升居民生活品质、立足小区及周边实际条件积极推进的内容，主要是公共服务设施配套建设及其智慧化改造，包括改造或建设小区及周边的社区综合服务设施、卫生服务站等公共卫生设施、幼儿园等教育设施、周界防护等智能感知设施，以及养老、托育、助餐、家政保洁、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站等社区专项服务设施。

各地可因地制宜确定改造内容清单、标准和支持政策。

（三）编制专项改造规划和计划。各地要进一步摸清既有城镇老旧小区底数，建立项目储备库。区分轻重缓急，切实评估财政承受能力，科学编制城镇老旧小区改造规划和年度改造计划，不得盲目举债铺摊子。建立激励机制，优先对居民改造意愿强、参与积极性高的小区（包括移交政府安置的军队离退休干部住宅小区）实施改造。养老、文化、教育、卫生、托育、体育、邮政快递、社会治安等有关方面涉及城镇老旧小区的各类设施增设或改造计划，以及电力、通信、供水、排水、供气、供热等专业经营单位的相关管线改造计划，应主动与城镇老旧小区改造规划和计划有效对接，同步推进实施。国有企事业单位、军队所属城镇老旧小区按属地原则纳入地方改造规划和计划统一组织实施。

根据《产业结构调整指导目录（2024年本）》，本项目属于鼓励类。

二、产业背景

城市是人类文明不断进步的结晶,是人类经济社会发展的重要载体。现代城市不仅应当是区域政治、经济、文化、科技中心,也应当成为市民最适宜的人居环境。随着我国新型城市化进程的加速推进,不断增长的城市人口与不断升级的功能需求,对现代城市的建设与发展提出了许多的要求。随着我国城镇化水平的不断提高，一方面是城镇新区建设和城镇规模不断扩大，另一方面伴随而来的是旧城老化问题日益突出。城镇发展过程中的旧城区比较普遍地存在基础设施水平低，土地利用率低，布局零乱，环境恶化，城镇功能衰落等问题，无法适应社会经济发展的要求。为了保证城社会经济的持续发展，促进城镇土地的合理有效利用，改善城镇环境质量和城镇设施水平，强化旧城区的城镇功能，必须对城镇旧城区进行有计划的改造。

三、项目建设内容、规模及产出方案

第三章  项目选址与要素保障

一、项目选址原则

二、项目选址

三、建设条件

四、要素保障分析

第四章 项目建设方案

一、项目技术方案

二、项目设备方案

三、项目工程方案

工程概况

本项目所涉及的改造小区建设标准低、配套设施严重不足，基础设施简陋陈旧，卫生和环境状况差，供水、排水和供热管网常出现“跑、冒、漏”等现现象尤为严重，不仅影响居民的日常生活,还制约着城市的发展进程。具体情况如下

(1)供水管网

①给水管道均为玻璃钢管，管网老化造成的漏水情况严重，直接影响到部分用户的供水水压;

②用水需求逐步增加，老化的管网造成部分居民用水紧张;

③维修频率逐年上升，爆管现象时有发生:

④管网的整体老化，管道内结垢情况严重，易使水质变黄，水流量变小，水压也随之降低。

(2)排水管网

管道使用年限较长，管道老化，管道渗漏严重。从未对小区内整个排水系统进行更换，

(2)供热管网

①供热管网年久失修，供热管网中的组件，都存在不同程度的腐蚀和损坏;②)管网经常突发管道泄漏、断裂等现象:

③管网输送效率低下，不仅造成能源大量浪费，而且严重影响用户的采暖质量。

(3)公共基础设施及楼体

①小区房屋质量参差不齐、屋面防水老化漏水、落水管破损缺失;

②)单元门及楼宇对讲系统损坏;

③小区大门处智能车档系统损坏或未设置;

④小区道路、硬化破损、小区围墙破损、小区监控系统损坏;⑤绿化滴灌系统损坏及苗木枯萎或缺失等问题。

第五章 项目运营方案

一、运营方案

1、项目运营服务内容

2、运营服务标准

3、运营服务流程

4、运营服务计量和运营维护与修理方案

二、安全保障方案

三、运营管理方案

1、设置原则

2、组织机构

3、工作制度

4、劳动定员及培训

第六章 项目融资与财务方案

一、项目投资估算

二、财务盈利能力评价

三、项目融资方案

四、债务清偿能力评价

五、财务持续能力评价

第七章 项目影响效果评价

一、资源和能源利用效率评价

1、施工期环境影响分析

项目在施工作业时，各类施工机械和设备工作将产生施工噪声，主要设备有挖掘机、铲运机、压路机、平地机、装载机、沥青砼推铺机等，噪声源强为80~90dB(A)之间。

2、运营期环境保护措施及验收结果调查

项目通车营运后的噪声源主要是路面行驶的机动车。路面行驶机动车产生的噪声主要由发动机噪声、排气噪声、车体振动噪声、传动机械噪声、制动噪声等声源组成，其中，发动机噪声是主要的噪声源。

二、生态环境和“双碳”目标影响评价

三、经济影响评价

四、社会影响评价

第八章 项目风险管控方案

一、项目风险识别和管控方案

二、重大项目社会稳定风险管控方案

三、项目重大风险管控应急预案

第九章 研究结论及建议

一、主要研究结论

二、问题与建议

第十章 附表、附图和附件

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