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第一章 概  述

一、项目概况

1.1 项目名称：银发经济政策下酒店改造为养老院项目

1.2 建设地点：***

1.3 建设目标和任务：

1.提供全面的养老服务

养老院项目的目标是为老年人提供全面的养老服务。这包括提供安全舒适的居住环境，医疗护理，康复锻炼，社交活动等。通过提供多元化的服务，满足老年人不同的需求，提高他们的生活质量。

2.建立良好的社区氛围

养老院项目致力于营造良好的社区氛围，打造老年人的亲社区。通过组织各种社交活动、培训课程等，让老年人能够互相交流、共同学习，建立社交网络，增强社会支持。

3.探索可持续发展的经营模式

养老院项目在建设过程中，需要探索可持续发展的经营模式。通过引入社会资本和市场机制，实现项目的可持续运营，提高资源配置效率。同时，项目还应注重环境保护和社会责任，积极回报社会。

1.4 建设规模与内容：

1.5 建设周期：12个月，从2024年04月到2025年03月。

1.6 投资规模和资金来源：

1、投资估算

本项目总投资12300.00万元，建设投资小计8977.95万元，其中工程费用6647.63万元，工程建设其他费用1828.24万元，预备费502.08万元；流动资金3322.05万元。

2、资金筹措

项目总投资12300.00万元，其中企业自有资金7300万，银行贷款5000万。

1.7 建设模式

1.8 主要技术经济指标

二、企业概况

三、编制依据

四、主要结论和建议

第二章  项目建设背景、需求分析及产出方案

一、项目建设背景

随着人口老龄化程度的加剧和家庭结构的改变，养老问题日益成为社会关注的焦点。我国老龄人口数量逐年增加但相应的养老服务供给却严重不足，形成了巨大的养老服务缺口。在这种背最下，养老院项目的建设成为解决老龄人口养老问题的重要途径之一。

二、市场分析

现在全国老龄化问题越来越严重，其中完全失能、需要照顾的老人1100万，占老年总数的6.3%。现有的居家养老和社区养老等方式，难以实现对这些老人的最人性化的关怀和照顾;建设拥有医疗服务和人员看护功能完备的养老机构，将有效提升失能老人的晚年生活质量,并可有效缓解域乡空黑家庭子女的照顾压力。

三、项目建设内容、规模及产出方案

第三章  项目选址与要素保障

一、项目选址原则

二、项目选址

三、建设条件

四、要素保障分析

第四章 项目建设方案

一、项目技术方案

二、项目设备方案

三、项目工程方案

（一）硬件设施改造

由于养老机构的特殊性，其建筑设计除应符合一般建筑标准以外，还应符合《老年人照料设施建筑设计标准》（JGJ 450-2018），养护型养老机构建筑设计还应当符合《老年养护院建设标准》（建标【2010】194号）。

根据中华人民共和国国家标准《饭店星级的划分与评定》（GB/T 14308-2010），中对于星级酒店一般要求中的消防、建筑、采暖、制冷、导向系统的设置和公共信息图形符号及设施的要求，基本满足养老机构建筑设计中关于消防设施、人均建筑面积、道路交通、场地设施、停车场、室外台阶、踏步和坡道中的要求。

需要改变酒店原有空间功能用途为新养老院场所。如宴会厅、部分餐厅改为医疗保健用房及公用康复、保健室、公用厨房、公约洗衣房、公共浴室、公共卫生间、娱乐及休闲室的设置。

（二）软件设施改造

1、保留部分原有团队

星级酒店组织构架完善，各部门分工合理。保安部的保安员是酒店出入口、停车场、各营业场所都设有岗位，同样养老院的出入口、停车场、各楼层及公共区域也需要保安员值岗或巡逻，由于养老院并不像酒店为对外开放经营形式，而是较为封闭式的经营管理，保安部保安员人数应稍作删减；工程部常设电工、水工、万能工等，在酒店内也不属于人数较多的部门，可以全部保留；财务部除了各运营场所的收银员及负责日审核、夜审的员工需要进行删减，其余都可保留；人事部的培训部门由于经营业务内容发生了变化，原有培训师掌握的内容不能满足新业务的需要，需要重新招聘；餐饮部原在酒店中是属于较大的部门，负责各个餐厅、宴会等工作，由于养老院对餐饮的需求较为固定，且不需要多种不同类型的餐厅，对于餐饮的营养搭配要求较高，应招聘营养师，餐饮部需要做较大的调整升级；客房部的员工为保证酒店每日大量的入住和退房，设置较多，而养老院住客较为稳定，日常的清洁维护工作相比酒店来说强度较低，所需的员工也会减少，需要进行删减调整；行政部原本在酒店中人数较少，转型为养老院，需要调整工作人员的内容，且要求需要养老专业知识的人才进入，需要稍作调整；销售部和前厅部作为酒店的两大重要部门，转型为养老院后功能都相对弱化，需要将两部门合并，特别是前厅部，只能保留个别接待人员，其余全部都需要删减，而销售部也不需要众多负责不同业务的销售经理，也需删减。

2、增加医护团队

根据养老院床位数配置相应比例的护理人员、医护团队，需要在养老院内设立医院，医生及护士为医院配备人员。每层楼都需要设护理站，配备护理人员和护士，要求聘任拥有该岗位要求的专业资格证书的专业技术人员，符合岗位要求拥有相应专业资格证书的养老护理员。初次以为还应聘任与床位数相匹配数量的康复师、营养师及社会工作者等。

3、完善质量管理体系

重新完善管理组织架构，重置工作岗位，明确工作标准，完善各类制度。由于组织架构及编制发生了调整变化，根据调整后的团队，应重新完善管理组织架构，不同的工作岗位的岗位职责、工作指南、工作标准都需要重新编写；根据养老院的新工作内容重新制定养老院管理制度；重新印制工作需要报表印刷品，直接服务老年人的员工工服需要重新定制；制定老年人服务质量管理体系，绩效考核标准等。

4、调整完善服务内容

从酒店原先的对客服务转变为对老年人服务，除了原有的房间清洁服务外还应设的服务内容包括：生活照料服务、膳食服务、清洁卫生服务、洗涤服务、老年人护理服务、心理/精神支持服务、文化娱乐服务、咨询服务、安全保护服务及医疗保健服务。

第五章 项目运营方案

一、运营模式选择

二、运营组织方案

1、主要职能

2、管理机构设置及工作制度

三、运营管理方案

1、设置原则

2、组织机构

3、工作制度

4、劳动定员及培训

第六章 项目融资与财务方案

一、项目投资估算

二、财务盈利能力评价

三、项目融资方案

四、债务清偿能力评价

五、财务持续能力评价

第七章 项目影响效果评价

一、资源和能源利用效率评价

1、施工期环境影响分析

项目在施工作业时，各类施工机械和设备工作将产生施工噪声，主要设备有挖掘机、铲运机、压路机、平地机、装载机、沥青砼推铺机等，噪声源强为80~90dB(A)之间。

2、运营期环境保护措施及验收结果调查

二、生态环境和“双碳”目标影响评价

三、经济影响评价

四、社会影响评价

第八章 项目风险管控方案

一、项目风险识别和管控方案

二、重大项目社会稳定风险管控方案

三、项目重大风险管控应急预案

第九章 研究结论及建议

一、主要研究结论

二、问题与建议

第十章 附表、附图和附件

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