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康养文旅是指以文化为引领、旅游为主体、康养为支撑。中国的旅游业进入了全域旅游时代。此时的旅游业更加需要文化主题提炼，更加需要文旅IP引领，应该充分挖掘或移植中国独特的自然和人文历史资源，为文旅IP动力宝库积累能量，要对独特的文旅资源实施强有力的文化创意策划，使之形成文旅IP价值力。

第一章 概  述

一、项目概况

1.1 项目名称：康养文旅综合体项目

1.2 建设地点：***

1.3 建设目标和任务：立足健康中国、医养一体化、田园综合体、康养旅居的国家政策背景，结合休闲康养旅游、人口老龄化、养老产业及医疗旺盛的市场需求，聚焦周边的发展现状，借势静海区的新发展机遇，开启“农业+旅游+医养+养老”一体化模式，融合大健康产业发展，重塑农旅产业生态链服务，形成集农业观光、休闲度假、医疗养生、亲子娱乐4大功能为一体的国家级康养文旅综合体。通过该康养文旅综合体项目的开发，实现自然生态环境得到有效保护和开发，生态系统得到良性循环，资源价值得到大力提升。大力发展生态农业、红色研学、旅居度假和医养产业，能够极大地提升项目地所在区域旅游软实力，丰富区域旅游产品、推动农业产业升级、拓展城市休闲空间。

1.4 建设规模与内容：项目整体规划用地1000000.00㎡（合1500.00亩），根据项目的总体目标和资源综合票赋特征，综合考虑地形地貌、农业产业发展、游线组织、旅游经济带动等因素，从空间结构和社会经济发展角度出发，塑造五大功能分区，分别是产业服务配套区、医疗养生服务区、田园花海休闲区、生态农业示范区、研学教育体验区。核心项目为：

产业服务配套区：游客服务中心、生态停车场、新农人基地；

医疗养生服务区：医疗康复医院、养老院、月子中心；

田园花海休闲区：生态露营地、休闲垂钓园、萌宠乐园、无动力乐园、音乐节、创意市集；

生态农业示范区：生态农业示范园、生态餐厅、稻虾共养基地、林下养殖基地；

研学教育体验区：农耕文化体验园、红色文化展示馆、素质拓展基地。

1.5 建设周期：24个月，从2023年11月到2025年10月。

1.6 投资规模和资金来源：

1、投资估算

本项目总投资60000.00万元，建设投资小计58077.95万元，其中工程费用50947.63万元，工程建设其他费用2828.24万元，预备费4302.08万元；流动资金1922.05万元。

2、资金筹措

项目总投资60000.00万元，全部由企业自筹解决。

1.7 建设模式

1.8 主要技术经济指标

二、企业概况

三、编制依据

1、《中华人民共和国旅游法》

2、《风景名胜区条例》；

3、《河南省旅游条例》；

4、《“十四五”旅游业发展规划》；

5、《“十四五”文化和旅游发展规划》；

6、《国务院关于加快发展旅游业的意见》（国发〔2009〕41号）；

7、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》（国发〔2014〕31号）；

8、其他有关的国家、地方产业发展规划。

四、主要结论和建议

1、结论

通过对项目的建设背景、市场定位、产业政策、环保消防、运作模式及组织架构设施、筹资方案、财务分析、风险分析、社会效益等方面的系统分析研究，本报告认为该项目在政策。市场、经济上均可行。

2、建议

建议项目建设单位尽快完善办理各项批复手续，并抓紧时间进行勘察、设计等工作，以便进一步完善设计方案。本项目符合国家的产业政策，项目的实施满足政府发展旅游产业的政策，又能够辐射带动当地就业，增加收入，促进当地经济发展。

第二章  项目建设背景、需求分析及产出方案

一、项目建设背景

《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，坚持农业农村优先发展，全面推进乡村振兴。发展县域经济，推进农村一二三产业融合发展，延长农业产业链条，发展各具特色的现代乡村富民产业。推动种养加结合和产业链再造，提高农产品加工业和农业生产性服务业发展水平，壮大休闲农业、乡村旅游、民宿经济等特色产业。

推动文化和旅游融合发展。坚持以文塑旅、以旅彰文，打造独具魅力的中华文化旅游体验。深入发展大众旅游、智慧旅游，创新旅游产品体系，改善旅游消费体验。加强区域旅游品牌和服务整合，建设一批富有文化底蕴的世界级旅游景区和度假区，打造一批文化特色鲜明的国家级旅游休闲城市和街区。推进红色旅游、文化遗产旅游、旅游演艺等创新发展，提升度假休闲、乡村旅游等服务品质，完善邮轮游艇、低空旅游等发展政策。健全旅游基础设施和集散体系，推进旅游厕所革命，强化智慧景区建设。建立旅游服务质量评价体系，规范在线旅游经营服务。

《“十四五”文化和旅游发展规划》明确提出，发展康养旅游，推动国家康养旅游示范基地建设。　到2025年，我国社会主义文化强国建设取得重大进展。文化事业、文化产业和旅游业高质量发展的体制机制更加完善，治理效能显著提升，人民精神文化生活日益丰富，中华文化影响力进一步提升，中华民族凝聚力进一步增强，文化铸魂、文化赋能和旅游为民、旅游带动作用全面凸显，文化事业、文化产业和旅游业成为经济社会发展和综合国力竞争的强大动力和重要支撑。社会文明促进和提升工程成效显著，社会主义核心价值观深入人心，中华优秀传统文化、革命文化、社会主义先进文化广为弘扬，国民素质和社会文明程度不断提高。新时代艺术创作体系建立健全，社会主义文艺繁荣发展，推出一批讴歌新时代、反映新成就、代表国家文化形象的优秀舞台艺术作品和美术作品。

文化和旅游市场体系日益完备，文化和旅游市场繁荣有序，市场在文化和旅游资源配置中的作用得到更好发挥，市场监管能力不断提升。对外和对港澳台文化交流和旅游推广体系更加成熟，中华文化走出去步伐加快，培育形成一批文化交流和旅游推广品牌项目，海外中国文化中心总数达到55个。

展望2035年，我国建成社会主义文化强国，国民素质和社会文明程度达到新高度，国家文化软实力显著增强。文化事业更加繁荣，文化产业和旅游业的整体实力和竞争力大幅提升，优秀文艺作品、优秀文化产品和优质旅游产品充分满足人民群众美好生活需要，文化和旅游发展为实现人的全面发展、全体人民共同富裕提供坚强有力保障。

二、企业发展战略需求分析

旅游发展有限公司自成立以来，坚持以“文旅项目赋能型综合运营商”为愿景，凭借自身多年来在旅游产业的深耕的优势，并立足我区生态文化旅游资源优势，重点开发城市休闲、康养度假、自然观光、休闲运动、科普研学、农耕体验、民俗体验、节事活动、时尚夜游等九大内容和自然探秘之旅、生态茶养之旅、山野运动之旅、乡村休闲之旅、药养保健之旅等五大产品，着力构建现代文旅康养产业体系，把项目区域建设成为全国知名的旅居生活目的地、旅游圈集散服务地、全国农旅深度融合样板地、文化旅游中国式现代化发展试验地。

三、项目市场需求分析

1、我国旅游业市场现状分析

“十四五”时期是我国全面建成小康社会、实现第一个百年奋斗目标之后，乘势而上开启全面建设社会主义现代化国家新征程、向第二个百年奋斗目标进军的第一个五年，也是社会主义文化强国建设的关键时期。我国文化和旅游发展仍然处于重要战略机遇期，但机遇和挑战都有新的发展变化。从国际看，当今世界正处于百年未有之大变局。人类命运共同体理念深入人心，同时国际环境日趋复杂，不稳定性不确定性明显增加。文化和旅游既要在展示国家形象、促进对外交往、增进合作共赢等方面发挥作用，也要注意防范逆全球化影响以及新冠肺炎疫情带来的风险。从国内看，发展面临着一系列新特征新要求，必须准确把握新发展阶段，深入贯彻新发展理念，加快构建新发展格局。推动高质量发展，需要加快转变文化和旅游发展方式，促进提档升级、提质增效，更好实现文化赋能、旅游带动，实现发展质量、结构、规模、速度、效益、安全相统一。构建新发展格局，文化和旅游既是拉动内需、繁荣市场、扩大就业、畅通国内大循环的重要内容，也是促进国内国际双循环的重要桥梁和纽带，需要用好国内国际两个市场、两种资源。满足人民日益增长的美好生活需要，需要顺应数字化、网络化、智能化发展趋势，提供更多优秀文艺作品、优秀文化产品和优质旅游产品，强化价值引领，改善民生福祉。战胜前进道路上各种风险挑战，文化是力量源泉，能够凝魂聚气、培根铸魂，为全体人民奋进新时代、实现中华民族伟大复兴的中国梦提供强大精神动力。同时也要清醒地认识到，文化事业、文化产业和旅游业发展不平衡、不充分的矛盾还比较突出，城乡差距、区域差距依然存在，文化和旅游产品的供给和需求不完全匹配，与高质量发展要求存在一定差距，突发公共事件等也将给文化和旅游发展带来不确定性。

综合判断，“十四五”时期文化和旅游发展面临重大机遇，也面临诸多挑战，需要我们胸怀中华民族伟大复兴战略全局和世界百年未有之大变局，深刻把握我国社会主要矛盾变化，立足社会主义初级阶段基本国情，准确识变、科学应变、主动求变，在危机中育先机、于变局中开新局，以创新发展催生新动能，以深化改革激发新活力，奋力开创文化和旅游发展新局面。

2、目标市场环境和容量

（1）全面优化旅游基础设施

加快旅游交通体系建设，提升公共文化设施功能，完善旅游配套设施，加快智慧旅游建设。

（2）大力推动文旅康养产业发展

强化住宿接待能力，开发地域特色美食，壮大文旅购物经济，创编文化演绎产品，立志于发展成为河南省文旅龙头企业。

（3）破解医养难题，谋划医养美好未来

当前我国人口老龄化进程加快，2021年年末中国总人口为141260万人，65岁以上老龄人口达到20056万人，老年人口规模庞大。面临着老龄化、高龄化、空巢化、失能化等“四化叠加”的养老难题，重点包括老年人医养问题日益突出，养老机构难以满足老年人就医需求，家庭对家人的照顾力所难及，医疗机构无法提供长期生活照料等方面。

针对此发展背景，开启“综合医疗+健康管理+康复疗养+养老护理”的四位一体发展模式，打造高品质的医养中心。

（4）匠心打磨文旅产品，创造美好文旅中心

结合休闲康养旅游、人口老龄化、养老产业及医疗旺盛的市场需求，聚焦静海区团泊湖周边的发展现状，借势新发展机遇，开启“农业+旅游+医养+养老”一体化模式，融合大健康产业发展，重塑农旅产业生态链服务，形成集农业观光、休闲度假、医疗养生、亲子娱乐4大功能为一体的国家级文旅康养综合体。

四、项目建设内容、规模及产出方案

1、建设内容和规模

项目整体规划用地1000000.00㎡（合1500.00亩），立足我区生态文化旅游资源优势，重点开发城市休闲、康养度假、自然观光、休闲运动、科普研学、农耕体验、民俗体验、节事活动、时尚夜游等九大内容和自然探秘之旅、生态茶养之旅、山野运动之旅、乡村休闲之旅、药养保健之旅等五大产品，立志于把项目打造成为集产业服务配套、医疗养生服务、田园花海休闲、生态农业示范和研学教育体验于一体的文旅康养中心。

2、产出方案

根据项目所在区位，初步预测本项目正常运营后每年可接待游客量为32万人次，提供的服务质量应满足国家以及行业有关旅游服务质量的要求。

五、项目商业模式

商业模式是项目开发与经营的商业灵魂。其内容非常丰富，包括了收入模式、经营模式、营销模式、管理模式、投资分期、资本构架、融资模式等等。景区运营需要遵从市场规律，从吸引⼒打造，到市场需求下的主题产品设计、游憩路线、景观提升、建筑设计，再到建造、运营管理等等；本项目采用旅游综合收益的商业模式，即摆脱单一的门票经济，强调餐饮、购物、体验、研学、康养和住宿等多种收益形式，为游客提供优质的产品和服务。具备充分的商业可行性。

第三章  项目选址与要素保障

一、项目选址方案

1、选择大都市范围内的区域，旅游项目对交通的要求是大交通要方便，小交通不方便，太方便反而没有感觉；到达项目所在城市的飞机、高铁、高速要方便，接近项目区就不能有城市的感觉，两车道即可，最多四车道，要有进入度假区的感觉；

2、充分考虑当地独特的自然景观和人文风情，选择有山、有水、山势错落有致的地形，依地形而规划各种游玩的项目设施、打造极具自然风味的独特景观及别具一格的当地文化特色；

3、选择气候条件的区域，以保证项目区域少受自然灾害影响，不受飓风和水患影响；

4、项目的文化内涵要能与市场、与游客产生共鸣，文化是文旅项目的魂，，每个城市都是不一样的，有着不同的个性、特点和面貌，而旅游之所以吸引人，就是因为这些个性的东西有着致命的吸引力。

二、项目选址

三、建设条件

四、要素保障分析

1、土地要素保障分析

2、自然资源要素保障分析

3、碳排放

五、征地补偿安置方案

第四章 项目建设方案

一、项目技术方案

旅游业是当今世界经济发展中最为活跃的朝阳产业，是构建和谐社会、促进经济可持续发展的重要手段，发展旅游业既可依托历史文化，开发名山大川，又可因地制宜，挖掘本地旅游资源。旅游产业发展极具潜力，大有作为，其开发应该遵循以下四个方针：

1、统一规划。就是根据项目地区经济和社会发展的水平，本着整合旅游资源，着眼长远发展建设的大局，对项目旅游区实行统一规划，综合开发，打造一批适销对路、丰富多彩的旅游精品线路，推出山水观光游、红色文化寻根游、戏剧文化游、农耕体验游、农家乐旅游等一批旅游产品，以吸引游客。聘请资质深、水平高的规划设计部门，对景区实施全面彻底的规划，规划要以打造风景旅游区品牌为目标，综合布置、合理开发，使景区建成项目地区一流的观光、休闲、娱乐、服务为一体的文旅康养风景名胜。

2、分步实施。制定景区建设规划，分期、分段、分重点、分步实施。先利用半年的时间将景区的基础接待设施更进一步完善，重点要放在软件(服务等)上面。之后可在保持景区自然景观的基础上，适当修建“制高点”“观景台”等人造景点，逐步形成游览区，娱乐区，餐饮生活区三个小区，统一管理，分片运作。杜绝盲目开发，无序开发和重复建设现象。

3、突出重点。以自然景观和人文景观为依托，突出自然风光，配套红色文化，突出吃住特色，一切为了游客，为了游客一切，按照旅游引导、吃住主导、服务支持的思路，进一步加快景区发挥发展步伐。

4、打造特色。项目区域山水并具、区位良好、特色吃住，基于此进行品牌打造，形成规模，走出一条自然加特色、管理加服务、质量加效益的可持续发展道路。同时，从一开始就要注重景区环境治理，避免“吃胖了再减肥”的资源浪费现象，实现旅游景区管理的规范化、科学化和法制化。

二、项目设备方案

1、价格合适，性价比高。

所谓一分钱一分货，在选购旅游景区设备时，可以多参考几家，对市场的大致价格有个了解。低于市场正常价格的旅游景区设备应该避开，不要贪图眼前的便宜，但也不能单纯迷信价格，以为价格高的，质量就一定是好的。我们应该在同等价格挑选出质量好的设备。在价格合适的情况下我们选择性价比更高的旅游景区设备。

2、产品设计新颖，吸引客户。

旅游景区设备重要的目的是让顾客用的放心、用的开心，来了还想来。所以在选择旅游景区设备的时候，一定要清楚什么样的设备能吸引客户。开放性的、没有限定的用法，让用户能够自己去探究和开发各种可能的玩法，使孩子维持长久的兴味。

3、市场定位与市场需求相结合

一定要把市场的需求挖掘透，设备是跟需求相联系的。定位为家庭市场就不能全选些刺激性设备，定位年轻市场就不能全选柔和的设备，度假市场就不能全是娱乐产品水上乐园设备选型一定要跟需求联系在一起。

4、设施可玩性强

好奇心是人类的一大天性，游戏能充分满足人们的好奇心理，因此设备的选择一定要好玩、有趣，充分调动参与者的积极性，这样才能让玩家乐此不疲，得到巨大满足。海盗船、摩天轮、旋转木马这些经典游乐项目，或惊险刺激，或浪漫唯美，或和缓放松，以其独有特点，深受游客喜爱，成为游乐园必备的揽客爆款。

5、造型精致美观

人是视觉动物，游乐设备精致的外观既侧面展示了其产品的工艺水平，也能更好的吸引游客前来拍照游玩。因此运营者一定要尽可能选择更精致美观的设备，这样项目运营就事半功倍了。

三、项目工程方案

1、规划方案

a.规划原则

（1）保护原则

从某种意义上说，任何旅游资源都是不可替代的、独特的，旅游规划应坚持保护优先的原则

（2）市场原则。

只有游客源源不断，旅游目的地才能长存。客源市场受游客的动机、旅游资源的吸引力、地理位置、社会经济环境的变化等多种因素制约，需要适应旅游市场at 旅游规划设计。

（3）美学原则。

在规划旅游资源时，要尽量体现旅游资源的审美特征。任何建筑或服务形式都必须与相应的自然环境和旅游氛围相融合，体现自然与人工美的和谐统一

（4）形象原理。

通过发展塑造鲜明形象是旅游规划的基本要求。旅游形象要有自己的特色、鲜明的主题、无穷的魅力，才能吸引众多游客，增强旅游目的地的吸引力。没有抄袭或模仿，没有特色。

（5）效益原则。

在当今社会，旅游项目应该追求各种效益，包括社会、经济和生态环境的效益。

b.总平面布置

c.竖向设计

d.道路设计

2、建筑方案

3、旅游服务设施

4、给排水设计方案

5、电气设计方案

6、综合防灾方案

7、资源开发方案

8、数字化方案

9、建设管理方案

第五章 项目运营方案

一、生产经营方案

1、项目运营服务内容

旅游景点导览服务：提供专业导游和讲解员，为游客提供对景点的解说和指导；

景点门票销售：代理景点门票销售，提供方便快捷的购票渠道，吸引更多游客；

旅游景点摄影服务：为游客提供专业摄影师，拍摄和打印游客在景点的照片；

租赁旅游器材：提供旅游必备的器材租赁服务，如相机、望远镜、背包等；

旅游景点周边商品销售：开设纪念品店和特色商品店，销售与景点相关的纪念品和特色商品；

探险活动组织：组织各种探险活动，如登山、徒步、划船等，满足游客的冒险需求；

景点餐饮服务：提供在景点内的餐饮服务，供游客享用当地特色美食；

旅游景点住宿服务：提供景点附近的住宿选择，如酒店、度假村、民宿等；

文化体验活动：组织传统文化体验活动，如民俗表演、手工艺品制作等，让游客亲身感受当地文化；

旅游景点运动项目：为游客提供各种户外运动项目，如滑雪、漂流、攀岩等，满足游客的运动需求。

2、运营服务标准

3、运营服务流程

4、运营服务计量和运营维护与修理方案

二、安全保障方案

三、运营管理方案

1、设置原则

2、组织机构

3、工作制度

4、劳动定员及培训

第六章 项目融资与财务方案

一、项目投资估算

二、财务盈利能力评价

三、项目融资方案

四、债务清偿能力评价

五、财务持续能力评价

第七章 项目影响效果评价

一、资源和能源利用效率评价

二、生态环境和“双碳”目标影响评价

三、经济影响评价

四、社会影响评价

第八章 项目风险管控方案

一、项目风险识别和管控方案

二、重大项目社会稳定风险管控方案

三、项目重大风险管控应急预案

第九章 研究结论及建议

一、主要研究结论

二、问题与建议

第十章 附表、附图和附件

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